İpoteka krediti: Mənzil almamışdan əvvəl nələri bilməliyik?

İpoteka ilə mənzil almaq sadəcə daşınmaz əmlak əldə etmək deyil, uzunmüddətli maliyyə öhdəliyi götürmək deməkdir. Bu qərarı verərkən üç əsas amil düzgün qiymətləndirilməlidir: şəxsin real ödəmə qabiliyyəti, alınacaq mənzilin hüquqi vəziyyəti və kreditin ümumi dəyəri.
İpoteka ilə mənzil almaq istəyənlərin yol verdiyi əsas səhvlərdən biri yalnız aylıq ödənişə diqqət yetirməkdir. Halbuki mənzilin real dəyəri ilkin ödəniş, kredit üzrə faizlər, sığorta, qiymətləndirmə, notariat və dövlət qeydiyyatı xərcləri, eləcə də təmir və saxlanma məsrəfləri birlikdə hesablandıqda müəyyən olunur. Buna görə də qərar verməzdən əvvəl bütün xərcləri nəzərə almaq vacibdir.
Azərbaycanda İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına adi və güzəştli ipoteka kreditləri verilir. Fondun rəsmi məlumatlarına əsasən, adi ipoteka kreditinin maksimum məbləği 150 000 manat, müddəti 25 il, minimum ilkin ödənişi isə 15 faizdir. Güzəştli ipoteka üzrə maksimum kredit məbləği 100 000 manat, müddət 30 il, minimum ilkin ödəniş isə 10 faiz təşkil edir. İllik faiz dərəcəsinin yuxarı həddi adi ipoteka üzrə zəmanətsiz kreditlərdə 8 faiz, zəmanətli kreditlərdə 7 faiz, güzəştli ipoteka üzrə isə müvafiq olaraq 4 və 3,7 faizdir. Bu şərtlər Fondun müəyyən etdiyi çərçivəni əks etdirir; kreditin faktiki şərtləri müraciət edilən bank və kreditin xüsusiyyətlərindən asılı olaraq dəqiqləşdirilməlidir. Mənbə: İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu
Güzəştli ipoteka hüququ isə bütün vətəndaşlara şamil edilmir. Bu imkandan yalnız qanunvericilikdə müəyyən edilmiş kateqoriyalara aid olan və müvafiq tələblərə cavab verən şəxslər yararlana bilərlər. Ümumi qaydaya əsasən, güzəştli ipoteka hüququndan yalnız bir dəfə istifadə etmək mümkündür. Buna görə müraciət etməzdən əvvəl Fondun rəsmi məlumatlarını və elektron ipoteka sisteminin tələblərini yoxlamaq tövsiyə olunur.
Bank üçün əsas meyar yalnız əməkhaqqının məbləği deyil. Gəlirin sabitliyi, sənədlərlə təsdiqlənməsi, mövcud kredit öhdəlikləri və ailənin müntəzəm xərcləri də nəzərə alınır. Fondun şərtlərinə əsasən, bir sıra hallarda ipoteka üzrə aylıq ödəniş borcalanın və birgə borcalanların məcmu aylıq gəlirinin 70 faizini aşa bilməz. Bununla belə, müəyyən istisnalar mövcuddur və bu hədd kreditin hər bir müraciət edən şəxsə avtomatik veriləcəyi demək deyil.
Məsələn, aylıq xalis gəliri 2 000 manat olan şəxsin ipoteka ödənişi 1 000 manatdırsa, bu məbləğ gəlirin 50 faizini təşkil edir. Lakin ailənin ərzaq, kommunal xidmətlər, nəqliyyat, uşaqların təhsili və digər kreditlər üzrə xərcləri də nəzərə alınmalıdır. Gözlənilməz xərclər üçün ehtiyat vəsaitin saxlanılması da vacibdir.
Vətəndaş bankın təsdiqləyə biləcəyi maksimum məbləğə deyil, uzun müddət ərzində rahat ödəyə biləcəyi kredit məbləğinə üstünlük verməlidir. Çünki kreditin təsdiqlənməsi onun ailə büdcəsinə uyğun olması demək deyil. Maliyyə baxımından düzgün qərar yalnız aylıq ödənişin deyil, ümumi borc yükünün və ailənin gələcək ehtiyaclarının qiymətləndirilməsini tələb edir.
İlkin ödəniş də mənzil alışının mühüm mərhələsidir. Adi ipoteka üzrə minimum ilkin ödəniş, bir qayda olaraq, 15 faiz, güzəştli ipoteka üzrə isə 10 faizdir. Lakin alıcının ödəyəcəyi faktiki məbləğ mənzilin satış qiyməti ilə müstəqil qiymətləndirmə nəticəsində müəyyən edilən dəyər arasındakı fərqdən də asılı ola bilər.
Məsələn, mənzilin satış qiyməti 150 000 manat, qiymətləndirmə dəyəri isə 140 000 manat müəyyən edilibsə, kreditin məbləği qiymətləndirilmiş dəyər və tətbiq olunan kreditləşmə həddi əsasında hesablanacaq. Nəticədə alıcının öz vəsaiti hesabına ödəməli olduğu məbləğ gözlədiyindən çox ola bilər. Buna görə ilkin ödənişi hesablayarkən yalnız satış qiymətinə əsaslanmaq düzgün deyil.
Mənzilin hüquqi vəziyyəti də maliyyə şərtləri qədər vacibdir. Əmlaka dair sənədlər, mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı, mövcud yüklülüklər və ipotekaya yararlılıq diqqətlə yoxlanılmalıdır. Xüsusilə tikilməkdə olan binalardan mənzil alarkən müqavilənin növü, tikinti sənədləri, mülkiyyət hüququnun gələcəkdə dövlət qeydiyyatına alınması imkanları və maliyyələşdirmə şərtləri araşdırılmalıdır. Bütün yeni tikililərin və ya çıxarışı olmayan mənzillərin ipoteka ilə alınmasının mümkün olduğunu düşünmək olmaz. Fondun standart ipoteka mexanizmi üzrə yaşayış sahəsinin mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış olmalıdır.
İpoteka bazarının sağlam inkişafı üçün yalnız kreditə çıxış imkanlarının genişləndirilməsi deyil, maliyyə savadlılığının artırılması, xərclərin şəffaf təqdim edilməsi və əmlakın hüquqi təhlükəsizliyinin təmin olunması da vacibdir. Vətəndaşın əsas sualı "Bank mənə nə qədər kredit verə bilər?" deyil, "Bu krediti ailəmin maliyyə sabitliyini pozmadan nə qədər müddətə və hansı ümumi xərclə ödəyə bilərəm?" olmalıdır. Mənzil alışında məsuliyyətli qərarın əsasında məhz bu yanaşma dayanır.

Fərid Cəfərli-Əmlak məsələləri üzrə ekspert

Telegramda izləyin