Əmlak bazarında qiymətlərin enməsi mümkündürmü?-AÇIQLAMA

"Əmlak bazarında qiymətlərin enməsi mümkündür. Lakin hesab edirəm ki, bu prosesi bütövlükdə bazarın ucuzlaşması kimi deyil, bazarın yeni iqtisadi reallıqlara uyğunlaşması və qiymətlərin ayrı-ayrı seqmentlər üzrə differensiallaşması kimi qiymətləndirmək daha doğru olar.
İlk növbədə, bir məqamı nəzərə almalıyıq: daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər yalnız tələb və təklif nisbəti ilə müəyyən olunmur. Tikinti xərcləri, torpaq resurslarının məhdudluğu, əhalinin gəlirləri, ipoteka kreditlərinin əlçatanlığı, inflyasiya, valyuta məzənnəsi, investisiya gözləntiləri və dövlətin şəhərsalma siyasəti kimi bir-biri ilə əlaqəli amillər də mühüm rol oynayır".

Bunu BiG.AZ-a açıqlamasında əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli bildirib.

O, qeyd edib ki, mən qiymətlərin aşağı düşməsi ehtimalını yarada biləcək beş əsas amili fərqləndirərdim:
"Birinci amil - alıcılıq qabiliyyətinin və real tələbin zəifləməsidir.
Daşınmaz əmlak bazarında əsas məsələ potensial alıcıların sayı deyil, onların real ödəmə qabiliyyətidir. Əgər mənzil qiymətləri əhalinin gəlirlərindən daha sürətlə artırsa, müəyyən mərhələdən sonra bazarda tələb məhdudlaşmağa başlayır.
Alıcı mənzil almaq istəyir, lakin mövcud qiymətlərlə bunu maliyyələşdirə bilmir. Nəticədə satış müddəti uzanır, alıcı ilə satıcı arasında qiymət fərqi artır və satıcı güzəştə getməyə məcbur olur.
İkinci amil - mənzil təklifinin artmasıdır.
Yeni tikinti layihələrinin çoxalması, bazara əlavə mənzillərin daxil olması və eyni ərazidə oxşar layihələr arasında rəqabətin güclənməsi qiymətlərə aşağı istiqamətli təzyiq yarada bilər.
Xüsusilə eyni tipli mənzillərin çox olduğu, lakin alıcı tələbinin məhdud qaldığı ərazilərdə qiymətlərin azalması riski daha yüksəkdir.
Üçüncü amil - kredit və maliyyələşmə şərtləridir.
İpoteka kreditlərinin faiz dərəcələri, ilkin ödəniş tələbləri və kredit əldə etmək imkanları mənzil bazarına birbaşa təsir göstərir.
Kreditlərin əlçatanlığı azalarsa, xüsusilə orta gəlirli əhalinin mənzil almaq imkanları məhdudlaşa bilər. Bu isə kütləvi yaşayış seqmentində qiymət artımının zəifləməsinə, bəzi hallarda isə qiymətlərin aşağı düşməsinə səbəb ola bilər.
Dördüncü amil - investisiya məqsədli tələbin azalmasıdır.
Daşınmaz əmlak Azərbaycanda ənənəvi olaraq kapitalın qorunması və investisiya aləti kimi qəbul olunur. Lakin investor üçün əsas meyar yalnız əmlakın bahalaşması deyil, həm də onun gəlirlilik səviyyəsidir.
Əgər mənzilin alış qiyməti yüksəlir, lakin kirayə gəlirləri eyni templə artmırsa, investisiyanın rentabelliyi aşağı düşür. Belə vəziyyətdə investorların yeni alışlara marağı zəifləyə bilər.
Beşinci amil - makroiqtisadi risklərdir.
İqtisadi aktivliyin zəifləməsi, gəlirlərin azalması, məşğulluqla bağlı qeyri-müəyyənlik və maliyyə resurslarının bahalaşması daşınmaz əmlak bazarında tələbi zəiflədən əsas amillərdəndir.
Bununla belə, tikinti materiallarının, əməkhaqqının, torpaq sahələrinin və infrastruktur xərclərinin bahalaşması mənzil qiymətlərinin kəskin aşağı düşməsini məhdudlaşdıran əks amillərdir.
Bazarın kəskin ucuzlaşması üçün bir neçə mənfi faktorun eyni vaxtda meydana çıxması lazımdır. Bunlara aşağıdakılar daxildir:
Real alıcılıq qabiliyyətinin əhəmiyyətli dərəcədə zəifləməsi;
Mənzil təklifinin effektiv tələbi nəzərəçarpacaq dərəcədə üstələməsi;
Tikinti şirkətlərinin və fərdi satıcıların ciddi maliyyə təzyiqi ilə üzləşməsi;
İpoteka və digər maliyyələşmə imkanlarının daralması;
İnvestisiya məqsədli alışların azalması.
Bu amillərdən bir neçəsi eyni vaxtda baş verərsə, bazarda daha ciddi qiymət korreksiyası mümkündür.
Mənim yanaşmam belədir: yaxın perspektivdə Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarında kəskin və ümumi qiymət çöküşündən daha çox, qiymət artım tempinin zəifləməsi, ayrı-ayrı seqmentlərdə korreksiya və bazarın daha seçici xarakter alması ssenarisi iqtisadi baxımdan daha əsaslandırılmış görünür.
Xüsusilə bazar qiymətindən yüksək məbləğə təklif olunan, yerləşməsi və infrastrukturu zəif olan, sənədləşmə və texniki problemləri mövcud olan əmlaklarda qiymət endirimləri daha realdır.
Əksinə, əlverişli lokasiyada yerləşən, sənədləri qaydasında olan, infrastruktura çıxışı yaxşı və real yaşayış tələbi ilə dəstəklənən mənzillərin qiymətlərinin kəskin enməsi üçün daha ciddi fundamental səbəblər tələb olunur.
Burada bir vacib məqamı da qeyd etmək lazımdır: qiymətlərin nominal olaraq sabit qalması bazarın mütləq sağlam vəziyyətdə olması demək deyil. Əgər satışların sayı azalır, əmlakların bazarda qalma müddəti uzanır və satıcıların güzəştləri artırsa, bu, bazarda gizli korreksiyanın başladığını göstərə bilər.
Nəticə etibarilə, belə fundamental şərtlər formalaşmadan bütün daşınmaz əmlak bazarında kəskin ucuzlaşma gözləmək iqtisadi baxımdan əsaslandırılmış yanaşma deyil".

Telegramda izləyin