Ev alarkən bu səhvlərə yol verməyin - Əmlak eksperti açıqladı

"Uzunmüddətli investisiya baxımından bina seçərkən yalnız mənzilin ilkin alış qiymətinə deyil, əmlakın gələcək bazar dəyərinə, likvidliyinə, icarə potensialına və istismar xərclərinə kompleks yanaşmaq lazımdır".

Bu sözləri BiG.AZ-a açıqlamasında əmlak eksperti Fərid Cəfərli bildirib. O qeyd edib ki, yeni tikililər, xüsusilə tikinti keyfiyyəti yüksək, infrastrukturu inkişaf etmiş və hüquqi sənədləri qaydasında olan layihələr, müasir planlaşdırma, enerji səmərəliliyi və daha aşağı ilkin təmir ehtiyacı baxımından üstünlük təşkil edə bilər:

"Digər tərəfdən, istismara verilmiş və yerləşdiyi ərazi baxımından əlverişli olan köhnə tikililər daha münasib alış qiyməti, formalaşmış infrastruktur və sabit icarə tələbi hesabına sərfəli investisiya imkanları yarada bilər. Lakin burada əsas məsələ binanın yeni və ya köhnə olması deyil, investisiyanın hansı qiymətə əldə edilməsi və gələcəkdə hansı gəliri təmin etməsidir.
Məsələn, bazar qiymətindən xeyli baha alınmış yeni tikili, hətta keyfiyyətli olsa belə, zəif investisiya qərarı ola bilər. Eyni zamanda, münasib qiymətə alınmış, texniki vəziyyəti qənaətbəxş və perspektivli ərazidə yerləşən köhnə mənzil daha yüksək gəlirlilik təmin edə bilər. Buna görə də uzunmüddətli investisiya zamanı üç əsas göstəriciyə diqqət yetirilməlidir: kapitalın dəyər artımı potensialı, xalis icarə gəlirliliyi və əmlakın gələcəkdə satılma imkanları. Bu göstəricilər birlikdə qiymətləndirildikdə daha əsaslandırılmış seçim etmək mümkündür.Köhnə binalarla bağlı ən həssas məsələlərdən biri onların gələcəkdə sökülməsi, yenidən qurulması və ya istismarının məhdudlaşdırılması ehtimalıdır. Bu risk əmlakın bazar qiymətinə həm mənfi, həm də müəyyən hallarda müsbət təsir göstərə bilər".

Müsahibimiz əlavə edib ki, əgər bina fiziki cəhətdən köhnəlibsə, konstruktiv təhlükəsizliklə bağlı problemləri varsa və ya ərazidə yenidənqurma perspektivi mövcuddursa, alıcılar qərar verərkən əlavə riskləri nəzərə alırlar:

"Bu amillər mənzilin satış müddətini uzada, potensial alıcıların dairəsini daralda və qiymətə təzyiq göstərə bilər. Ancaq burada vacib bir məqam var: köhnə binanın mövcudluğu öz-özlüyündə onun mütləq söküləcəyi demək deyil. Sökülmə və ya yenidənqurma ilə bağlı qərarlar müvafiq hüquqi əsaslara, texniki qiymətləndirmələrə və səlahiyyətli qurumların qərarlarına söykənməlidir. Bəzi hallarda isə yenidənqurma perspektivi əmlakın investisiya cəlbediciliyini artıra bilər. Lakin bu ehtimalı zəmanətli gəlir kimi qəbul etmək düzgün deyil. Təklif edilən kompensasiyanın məbləği, yeni mənzillə təminat şərtləri, köçürülmə müddəti və mülkiyyətçinin hüquqları əvvəlcədən aydın olmadıqda, gözlənilən qazanc ciddi maliyyə riskinə çevrilə bilər. Alıcı xüsusilə şifahi vədlərə, vasitəçilərin gələcək söküntü ilə bağlı proqnozlarına və sənədlərlə təsdiqlənməyən kompensasiya gözləntilərinə ehtiyatla yanaşmalıdır. Peşəkar yanaşma ondan ibarətdir ki, mənzilin bugünkü bazar dəyəri onun hazırkı hüquqi və texniki vəziyyətinə əsasən müəyyən edilsin, gələcək sökülmə və ya yenidənqurma ehtimalı isə ayrıca risk ssenarisi kimi qiymətləndirilsin.Daşınmaz əmlak alarkən ən böyük səhvlərdən biri qərarı yalnız mənzilin görünüşünə, təmirinə və yerləşdiyi mərtəbəyə əsasən verməkdir. Halbuki əmlakın real dəyərini müəyyən edən əsas amillərdən biri onun konstruktiv təhlükəsizliyi, digər vacib amil isə hüquqi statusudur".

Fərid Cəfərli vurğulayıb ki, texniki baxımdan ilk növbədə binanın daşıyıcı konstruksiyalarının vəziyyəti, divarlarda və tavanlarda çatların olub-olmaması, nəmişlik, dam örtüyü, zirzəmi, su və kanalizasiya sistemləri, elektrik xətləri, liftlər və yanğın təhlükəsizliyi sistemləri yoxlanılmalıdır:

"Xüsusilə köhnə binalarda görünən kosmetik təmirin arxasında ciddi texniki problemlərin gizlənməsi ehtimalı nəzərə alınmalıdır. Bu səbəbdən şübhəli əlamətlər aşkar edildikdə müstəqil mühəndis və ya müvafiq ixtisaslı texniki mütəxəssisin rəyinin alınması məqsədəuyğundur. Mənzilin daxili vəziyyəti ilə yanaşı, bütövlükdə binanın istismar vəziyyətinə də qiymət verilməlidir. Hüquqi baxımdan isə ilk növbədə satıcının həmin əmlakı satmaq səlahiyyəti və mülkiyyət hüququ yoxlanılmalıdır. Azərbaycanda alıcı əmlakın dövlət reyestrindəki qeydiyyat məlumatlarını, mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədləri, yüklülük və məhdudiyyətlər barədə məlumatları, həmçinin əmlak üzərində ipoteka, həbs və ya digər hüquqi maneələrin olub-olmadığını araşdırmalıdır. Bundan əlavə, mənzilin faktiki sahəsi və planlaşdırılması sənədlərlə tutuşdurulmalı, qanunsuz artırmalar və yenidən planlaşdırmaların mövcudluğu müəyyən edilməlidir. Yeni tikililərdə isə binanın istismara qəbul statusu, müvafiq tikinti sənədləri və konkret mənzil üzrə mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi imkanları ayrıca araşdırılmalıdır. Alıcı yalnız satıcının təqdim etdiyi sənədlərlə kifayətlənməməli, mümkün olduqda məlumatları rəsmi mənbələrdən müstəqil şəkildə təsdiqləməlidir. Əhəmiyyətli məbləğdə investisiya zamanı hüquqşünasın və texniki mütəxəssisin cəlb edilməsi əlavə xərc kimi deyil, potensial maliyyə itkilərinin qarşısını alan tədbir kimi qiymətləndirilməlidir.Nəticə etibarilə, daşınmaz əmlaka uzunmüddətli investisiyada ən düzgün seçim yalnız yeni tikiliyə və ya yalnız köhnə binaya üstünlük vermək deyil. Əsas məqsəd hüquqi baxımdan təmiz, texniki cəhətdən etibarlı, bazar tələbi olan və alış qiyməti gələcək gəlirləri ilə əsaslandırılan əmlak əldə etməkdir. İnvestor emosional qərarlardan, əsassız qiymət artımı gözləntilərindən və sənədlə təsdiqlənməyən vədlərdən uzaq durmalıdır. Çünki daşınmaz əmlak bazarında uğurlu investisiya təkcə düzgün mənzil seçməkdən deyil, həm də riskləri əvvəlcədən müəyyənləşdirməkdən və onları düzgün qiymətləndirməkdən başlayır. Əsas prinsip budur: əmlak alarkən yalnız bu gün nə qədər ödədiyinizi deyil, sabah həmin əmlakın sizə hansı gəliri gətirəcəyini, hansı xərclər yaradacağını və nə dərəcədə təhlükəsiz investisiya olacağını düşünməlisiniz".

Aynur Babazadə

Telegramda izləyin