Ev almaq niyə çətinləşir? Mənzil bazarına təsir edən əsas amillər

"İlk növbədə nəzərə almaq lazımdır ki, sovet dövrü ilə bugünkü mənzil bazarını birbaşa müqayisə etmək müəyyən mənada düzgün deyil. Çünki həmin dövrdə mənzil bazarı indiki kimi bazar prinsipləri əsasında fəaliyyət göstərmirdi. Mənzil əsasən əmtəə kimi alınıb-satılmır, dövlət tərəfindən bölüşdürülür, müəssisələr, həmkarlar ittifaqları və digər institutlar vasitəsilə vətəndaşlara təqdim edilirdi".

Bunu BiG.AZ-a açıqlamasında əmlak eksperti Fərid Cəfərli bildirib.

O, qeyd edib ki, bu baxımdan sovet dövründə "ev almaq" problemi də müəyyən qədər fərqli formada mövcud idi. İnsan mənzil əldə etmək üçün böyük məbləğdə bazar qiyməti ödəmirdi, lakin mənzil növbəsi, bölgü sistemi və uzun illər gözləmək kimi problemlərlə qarşılaşa bilirdi. Yəni həmin dövrdə əsas məsələ mənzilin qiymətinin əlçatanlığı deyil, mənzilə çıxış imkanlarının məhdudluğu idi:

"Bu gün isə vəziyyət tamamilə fərqlidir. Mənzil bazarı bazar iqtisadiyyatının tələblərinə uyğun formalaşır və mənzillərin qiyməti torpağın dəyəri, tikinti xərcləri, əməkhaqqı, tikinti materiallarının qiyməti, kredit şərtləri, əhalinin gəlirləri, şəhərsalma imkanları və tələb-təklif nisbəti kimi çoxsaylı amillərdən asılıdır.

Əsas problem ondan ibarətdir ki, mənzil qiymətləri ilə əhalinin gəlirləri arasında yaranan fərq bir çox insanlar üçün ev almağı çətinləşdirir. İnsan yalnız mənzilin satış qiymətini deyil, həmçinin ilkin ödənişi, kredit faizlərini, təmir və kommunal xərcləri də nəzərə almalıdır. Nəticədə mənzil almaq üçün tələb olunan ümumi maliyyə yükü kifayət qədər yüksək olur.

Digər mühüm amil urbanizasiyadır. Xüsusilə Bakı kimi böyük şəhərlərdə əhali, iş yerləri, təhsil və xidmətlər daha çox mərkəzləşir. Bu isə yaşayış sahəsinə olan tələbi artırır. Torpaq isə məhdud resursdur. Tələb artdığı halda təklif eyni sürətlə genişlənmirsə, bu, qiymətlərə təzyiq yaradır.

Burada bir məqamı da xüsusi vurğulamaq lazımdır: sovet dövründə mənzilin ucuz olması ilə onun əlçatan olması eyni anlayış deyil. Mənzil dövlət tərəfindən subsidiyalaşdırılan və inzibati qaydada bölüşdürülən resurs idi. Bu səbəbdən həmin dövrü bugünkü bazar qiymətləri ilə müqayisə etmək müəyyən mənada yanıltıcı ola bilər.

Bugünkü əsas fərq isə ondan ibarətdir ki, mənzil artıq əksər hallarda bazar qiyməti ilə əldə edilən böyük dəyərə malik aktivdir. Buna görə də ailənin gəliri ilə mənzilin qiyməti arasındakı nisbət böyük əhəmiyyət daşıyır.

Məsələyə daha geniş baxdıqda, ev almağın çətinləşməsinin bir neçə fundamental səbəbini qeyd etmək olar. Bunlara gəlirlərin mənzil qiymətləri ilə eyni sürətlə artmaması, şəhərlərdə, xüsusilə iqtisadi aktivliyin yüksək olduğu ərazilərdə mənzilə tələbin artması, torpaq və tikinti xərclərinin yüksəlməsi, ipoteka kreditlərinin şərtləri və faiz yükünün mənzilə çıxışa təsiri, ilkin ödəniş üçün böyük məbləğdə vəsait tələb olunması, mənzillərin investisiya aktivi kimi də tələbat görməsi və keyfiyyətli, əlçatan mənzil fondunun mövcud tələbi tam qarşılamaması daxildir.

Ona görə də "əvvəllər insanlar daha rahat ev alırdı, indi isə ala bilmir" demək məsələnin yalnız bir tərəfini əks etdirir. Əvvəllər mənzilə çıxış mexanizmi fərqli idi, bu gün isə əsas məsələ mənzilin bazar qiymətinin ailənin gəlirinə nisbətidir.

Nəticə etibarilə, sovet dövründə mənzil problemi əsasən inzibati bölgü, növbə və məhdud təkliflə bağlı idisə, bu gün problem daha çox qiymət-gəlir nisbəti, maliyyələşmə imkanları və şəhərlərdə mənzil təklifinin tələbi nə dərəcədə qarşılaya bilməsi ilə əlaqədardır.

Bu səbəbdən problemin həlli də yalnız "daha çox bina tikmək"dən ibarət deyil. Uzunmüddətli perspektivdə əlçatan mənzil siyasəti, şəhərsalma, nəqliyyat infrastrukturu, ipoteka mexanizmləri, kirayə mənzil bazarının inkişafı və əhalinin real gəlirlərinin artırılması birlikdə nəzərdən keçirilməlidir.

Əsas məsələ mənzilin sadəcə mövcud olması deyil, onun insanın gəliri ilə müqayisədə əlçatan olmasıdır. Mənzil siyasətinin nəticələrini qiymətləndirərkən də məhz bu meyar əsas göstəricilərdən biri kimi nəzərə alınmalıdır".

Telegramda izləyin